대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 비과세특례 (소득세법시행령 155조 1항) /충청남도 천안시 조정지역지정(2020.12.18.)

1주택이 있는 상태에서 다른 주택을 취득하고 기존주택을 양도하는 경우에만 해당합니다. (3주택, 상속, 동거봉양, 혼인등 사유 제외)

[ 제155조(1세대1주택의 특례) ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.  <개정 2002. 3. 30., 2002. 12. 30., 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2012. 6. 29., 2013. 2. 15., 2017. 2. 3., 2018. 10. 23., 2020. 2. 11.>

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 ]

위 규정을 2020년 12월 18일 조정지역으로 지정된 천안을 기준으로 설명하면 아래와 같습니다. (동남구 동지역, 서북구 동지역이 조정지역이며, 일부 읍면 지역은 조정지역아님)

소령155조1항은 조정대상지역내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득한 경우로서 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터는 신규주택 취득 후 1년이내에 세대전원이 전입(일부사유제외)하고, 1년이내 종전 주택을 양도하여야 위 비과세특례 규정을 적용할 수 있습니다. 

따라서, 2020.12.18. 조정지역으로 지정된 천안의 경우 2020.12.18. 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. / 다만, 조정대상지역의 공고가 있은 날 (2020.12.18.) 이전에 신규주택(취득할수있는 권리포함)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 종전규정을 그대로 적용하여 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세에 해당합니다. 

[ 소령155조 1항 2호 일부 / 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다 ] 

위 내용은 소득세법을 바탕으로한 박성규 세무사의 개인적인 의견 이므로 참고만 하시고, 실제 양도소득세 과세 여부 판단은 세무전문가인 세무사와 상담을 하셔야 합니다. 위 내용을 바탕으로 과세/비과세 여부 판단을 할 경우 작성자인 박성규 세무사의 책임이 없음을 말씀드립니다.