신축주택에 대한 양도소득세 과세특례

▲ 적용시기 및 적용례 : 2010. 1. 1 이후 신고․결정․경정분 부터 적용

 

▲ 적용대상

① 2001.5.23~2003.6.30 기간중 계약체결․사용승인 받은 신축주택

② 적용배제 (2002.12.11개정, 03.1.1 시행)

- 2002.12.31 이전 양도분 : 고급주택 6억원초과․45평(149m²) 이상

- 2003.1.1 이후 양도분 : 고가주택(6억원초과) 또는 지가급등지역(서울, 과천, 5대신도시 분당․일산․평촌․산본․중동) 소재 주택

 

▲ 특례내용

① 신축주택 양도시 : 취득후 5년간 발생한 양도소득세 감면

② 신축주택 이외에 일반 주택을 양도시 : 신축주택을 주택수에서 제외하여 비과세 적용 (2007년말까지 양도시에 한하여 적용)

 

▲ 경과규정 (2002.12.11개정, 03.1.1 시행)

① 개정전 규정에 의하면 적용대상이나 개정후 규정에 의하면 적용대상이 아닌 경우

- 개정전에 계약체결․사용승인 받은 주택의 경우 신축주택 양도시 양도세 감면 적용

- 개정전에 공사에 착수한 후 2003.6.30까지 사용승인받은 자기건설 주택의 경우 종전규 정적용

- 신축주택 이외에 일반 주택 양도시 주택수에서 제외하여 비과세 적용 (2007년말까지 양도시에 한하여 적용)

 

▲ 관련법령

 

조세특례 제한법 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

 

① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2010.1.1. 개정)

 

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우: 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택은 제외한다.

 

2. 자기가 건설한 신축주택(「주택법」에 따른 주택조합 또는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 대통령령으로 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우: 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

 

②「소득세법」제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 그 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2010.1.1. 개정)

 

③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2010.1.1. 개정)

 

④ 제1항을 적용할 때 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2010.1.1. 개정)

 

조세특례제한법 시행령 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

 

① 법 제99조의 3 제1항 각 호 외의 부분 본문에서"대통령령으로 정하는 지역"이란 서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2009.2.4. 개정)

 

② 법 제99조의 3 제1항 각 호 외의 부분을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2010.2.18. 개정)

 

③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2010.2.18. 개정)

 

1.「주택법」에 의한 주택조합 또는「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 "주택조합 등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2005.2.19. 법명개정)

2. 조합원(「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (2005.2.19. 법명개정)

 

④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택"이란 2001년 5월 23일 전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2010.2.18. 개정)

 

⑤ 법 제99조의 3 제1항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 조합원"이란「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. (2010.2.18. 개정)

 

 

⑥ 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001.12.31. 개정)

 

조세특례제한법 부칙 제29조 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치)

 

① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

 

② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행 전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.

 

 

 

▲ 적용례

 

① 조합원의 범위에는 승계조합원을 포함함.

② 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우 조합원이 그 주택조합 등으로부터 공급받는 이른바 조합원 공급분 주택은 신축주택 취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는것도 감면대상이며, 건설업자로부터 취득하는 주택의 경우 감면이 배제되는 고급주택인지의 여부는 잔여아파트를 일반분양 한 때를 기준으로 판단함.

 

③ 사업계획승인을 받지 아니하고 건축법에 따른 건축허가를 받아 재건축 사업을 시행하는 ‘구 주택건설 촉진법’에 의한 주택조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택은 조세특례제한법 제99조의 3 제1항을 적용받을 수 있으며, 이 경우 조합원은 건축허가일 현재의 조합원을 말하는 것임.

 

④ 조세특례제한법 시행령 제 99조의 3 제3항 제2호에 따라 조합원이 주택조합등으로부터 취득하는 주택으로서, 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 신축주택취득기간(2001.5.2~2003.6.30) 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 경우에도 조세특례제한법 제99조의 3에 따른 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용함.

다만, 주택조합등이 조합원외의 자와 신축주택 취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부 받은 사실이 있는 경우에 한함.

 

⑤ 고급주택 적용기준

- 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또 는 사용검사를 받은날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

 

- 주택조합등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약 (매매 계약이 아닌 때에는 최초로 체결한 매매계약)을 체결한 날을 기준으로 고급주택 해당여부 를 결정하도록 규정한다.

구 분	고 급 주 택		고 가 주 택
개정일자	2000.12.29 대통령령 제 17032호로 개정된것	2002.10.1 대통령령 제17751호로 개정된 것	2002.12.30 대통령령 제17825호로 개정된 것
규정	제156조 제2호	제156조 제2호	제156조 제1항
적용기준	전용면적 165㎡ 이상 양도가액 6억원 초과	전용면적 149㎡ 이상 양도가액 6억원 초과	양도가액 6억원 초과